חיזוק מבנים תמ"א 38.

מדברים עליה בישיבות ועד הבית, דנים בקידומה בישיבות ממשלה, בוחנים את יישומה במסדרונות העירייה – כולם מתעסקים בתמ”א, ואתם בסך הכול רוצים להבין על מה כל הרעש? המושג תמ”א הוא קיצור מקובל למונח הרשמי “תכנית מתאר ארצית”.מנהל התכנון במשרד הפנים מפרסם מדי פעם תכניות מתאר ארציות, המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל.
תכניות אלה עוסקות באתגרים תכנוניים מרכזיים במדינה, ומשלבות חשיבה לטווח ארוך עם מתן הנחיות לפעולה בטווח הקצר.

המספר 38 הוא פשוט המספר הסידורי שמקבלת כל תכנית ארצית. לדוגמה, תמ”א 13 מסדירה את נושא התכנון והבנייה לאורך חופי ישראל ותמ”א 36 מסדירה את נושא מתקני השידור הסלולאריים.

תמ”א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית, שתתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי ישראל, שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות.
תמ”א 38 אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות, הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספות בנייה) שיעודדו בעלי מבנים לחזק אותם ויאפשרו את החיזוק מבחינה כלכלית.

האם תמ”א 38 היא תקן מחייב? לא! טעות רווחת בציבור היא ההנחה שתמ”א 38 היא תקן בנייה. למעשה, תמ”א 38 היא תכנית המגדירה בין השאר תמריצים כלכליים (זכויות בנייה חדשות) כדי לעודד חיזוק של כל המבנים הישנים במדינה. כמו כן, היא מגדירה הנחיות הכרחיות לרשויות המקומיות בבואן להתמודד עם בקשות להיתרי בנייה ומימוש תוספות הבנייה מתוקף תמ”א 38. התמריצים וההנחיות אינם תקן הנדסי.

אם כך, מהו התקן המחייב לחיזוק מבנים?

מדובר בתקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ”א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם.

על אלו בניינים חלה תמ”א 38?

הוראות תמ”א 38 קובעות כי התכנית חלה על מבנים קיימים, שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. התמ”א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ”ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד’. תמ”א 38 גם אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת.

מדוע יש צורך במתן תמריצים כלכליים כדי לעודד חיזוק מבנים?

לכאורה, המדינה צריכה היתה להשקיע את הסכומים הנדרשים בחיזוק מבנים, ולא להשאיר את הנושא להתארגנות פרטית של בעלי נכסים ויזמים. הבעיה היא כמובן כלכלית. עלות חיזוק מבנה אחד מוערכת בסכום של מאות אלפי שקלים חדשים.
חשבון מהיר מראה כי ידרשו תקציבי עתק של מיליארדים כדי לתת מענה לכל הבניינים הזקוקים לחיזוק. הפתרון החלקי שניתן למצוקה הכספית הוא הענקת זכויות בנייה חדשות לבניינים ישנים. זכויות בנייה אלה ישמשו לבניית דירות חדשות על גג הבניין, ומכירתן תאפשר מימון של חיזוק ושיפוץ הבניין. כמו כן, תמ”א 38 מאפשרת לבעלי דירות להרחיב את דירותיהם כתמריץ נוסף לביצוע החיזוק.
הלכה למעשה, רובם המוחלט של הבניינים, בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבנייה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין הטבות הכוללות כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413.
מכאן, שהכדאיות הכלכלית של היזם הפכה להיות המרכיב המרכזי הקובע אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לאו. 

בבית משותף בו יש בעלי דירות רבים, האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) כדי לבצע פרויקט תמ”א 38?השאלה פשוטה אך התשובה מעט מורכבת. בעבר, חוק המקרקעין קבע כי לצורך הוספת יחידות דיור חדשות בבית משותף נדרש רוב של 100% בקרב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. לאחר השלמת תמ”א 38, היה ברור למחוקק כי יש סיכוי נמוך מאוד לממש פרויקטים מסוג זה בהסכמה מלאה של בעלי דירות רבים בבתים משותפים.
הפתרון: שינוי אחוז ההסכמה הנדרש באמצעות תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס”ח – 2008). השינוי המשמעותי שתוקן מאפשר לבצע הוספת יחידות דיור חדשות גם בהסכמה של שני שליש מבעלי הדירות (66%), אך בכפוף למספר תנאים. שינוי זה נתן זריקת מרץ משמעותית לקידום תמ”א 38 בפועל.

מהו הפטור ממס שבח בעסקת תמ”א 38? גם נושא הזה אינו פשוט כלל. בפברואר 2008 אישרה הממשלה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תיקון מס’ 62, הקובע מתן פטורים משמעותיים בעסקאות בהן זכויות הבנייה מושפעות מהוראות תמ”א 38. בקצרה, נסביר כי במכירת זכויות בנייה ליזם יש צורך בתשלום מס שבח בגין הרווח של בעלי הדירות המוכרים את הזכויות. כדי לעודד את מימוש תמ”א 38, נקבע פטור זה מתשלום מס שבח על כל אותן זכויות בנייה שהתקבלו לבניין מתוקף תמ”א 38. גם כאן ישנם תנאים שונים לקבלת הפטור, ויש צורך להבחין בין זכויות בנייה מתוקף תמ”א 38 לזכויות בנייה מתוקף תכניות אחרות. 

ומה לגבי הפטור מהיטלי השבחה? במקביל לפטור במס שבח, קבעה המדינה גם פטור מהיטלי השבחה שיש לשלם לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות במגרש. רשמית, בנובמבר 2008 פורסמה הוראת שעה, הקובעת מתן פטור מהיטל השבחה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

קביעת פטורים אלה מהיטל השבחה וממס שבח הסירו חסם מרכזי שהפריע ליזמים ולבעלי דירות להתקשר בעסקת תמ”א 38, ובגינו התבצעו עד כה פרויקטים ספורים בלבד.

לרשותכם בכל פניה ושאלה,
עו"ד שירו דוד